Biuro Usług Księgowych Małgorzata Tyska

Działalność gospodarcza w lokalu mieszkalnym, a zmiana jego sposobu użytkowania.

Zamiast wstępu

Próba oceny skutków prawnych przeznaczenia lokalu mieszkalnego na potrzeby działalności gospodarczej jest wielopłaszczyznowa i zahacza o skomplikowaną materię prawną, przez co podjęcie rozważnej decyzji w tej sprawie często wykracza poza możliwości przeciętnego przedsiębiorcy. Dodatkowo poziom komplikacji zwiększają praktyczne relacje z sąsiadami w danej lokalizacji. 

Poniżej omawiamy najważniejsze kwestie związane z tym zagadnieniem.

 

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego "przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części [pociągającą za sobą konieczność wdrożenia procedury jej zgłoszenia właściwym organom - przypisek nasz] rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń". Warty przy tym zauważenia jest fakt, że z dniem 05.09.2005 r. został uchylony art. 71 ust. 1 pkt. 1 ustawy Prawo budowlane, który rozszerzał definicję zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części także na przeznaczanie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne bez potrzeby badania charakteru tej zmiany. Od tego momentu konstrukcja ww. przepisu opiera się nie tyle na definicji samego pojęcia „zmiany sposobu użytkowania”, ile na wprowadzeniu otwartego katalogu najbardziej powszechnych (typowych) sytuacji, które będą wywoływać zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Należy odróżnić pojęcie „zmiany przeznaczenia lokalu” od pojęcia zmiany „sposobu jego użytkowania”. Inaczej rzecz ujmując: nie każda zmiana sposobu użytkowania lokalu przez przedsiębiorcę będzie powodowała zmianę jego funkcji w rozumieniu prawa budowlanego, a jedynie ta, której skutkiem będzie zmiana warunków określonych w art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego.

Brak legalnej definicji wywołuje w praktyce wiele wątpliwości przedsiębiorców co do oceny danego stanu faktycznego i w wielu przypadkach zdecydowanie wymaga wiedzy specjalistycznej. Pewnych wskazówek dostarczać też może orzecznictwo:

  • wyrok WSA w Warszawie z 17 lipca 2008, VII SA/Wa 670/08 „przy badaniu sprawy dotyczącej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części niezbędne jest ustalenie pierwotnego sposobu użytkowania obiektu oraz porównanie tych ustaleń z nową działalnością, która ma być w nim prowadzona, lub porównanie tych ustaleń z zintensyfikowniem dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, z punktu widzenia oddziaływania zmian na warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń”

  • wyrok WSA Lublin z 27 listopada 2008, II SA/Lu 520/08 „skutek w postaci zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego wyraża się w tym, że dla danego celu, w jakim użytkowany jest obiekt lub jego część, przepisy prawa wymagają spełnienia określonych norm i standardów przeciwpożarowych. Zmiana tych warunków oznacza zatem, że należy spełnić odpowiednie standardy, właściwe dla jakiegoś rodzaju użytkowania obiektu”

  • wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 4 lutego 2010, II SA/Go 640/09 „Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności, związanej z jego użytkowaniem, wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi (lub jego części), związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego użytkowania”.

Przykładowe sytuacje, w których – w ocenie Sądów - dochodzi do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego to:

  • zwiększenie produkcji z 0,1 tony na dobę do 5 ton na tydzień, ponieważ może ono zmienić warunki pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska (wyrok WSA w Gdańsku z 17 czerwca 2009 r. (II SA/Gd 145/09),

  • zmiana sposobu użytkowania całego budynku z mieszkalnego na obiekt biurowy, ponieważ wiąże się ze zmianą warunków użytkowania obiektu budowlanego w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa pracy, warunków sanitarno - higienicznych, a także wpływa na wielkość lub układ obciążeń (wyrok NSA w Warszawie z 21 grudnia 2010 r. II OSK 1918/09),

  • zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w art. 71 prawa budowlanego. Znaczące zwiększenie realizowanej już działalności wytwórczej lub usługowej w obiekcie może powodować niekorzystne dla otoczenia skutki, w szczególności w sferze warunków zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, użytkowych, układu obciążeń, a nawet na skutek przekroczenia określonego pułapu uciążliwości – kolidować z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyrok WSA we Wrocławiu z 18 maja 2011 r. II SA/Wr 180/11), wyrok NSA w Warszawie z 26 stycznia 2012 r. II OSK 2144/10),

  • rozszerzenie dotychczasowej działalności w świetlicy wiejskiej o organizację zabaw tanecznych, dyskotek czy innych imprez okolicznościowych stanowi zmianę uprzedniego użytkowania tejże świetlicy, jeżeli do dnia modernizacji wykorzystywana była wyłącznie jako miejsce organizacji zebrań wiejskich (wyrok WSA we Wrocławiu z 19 lipca 2010 r. II SA/Wr 134/10),

  • przystosowanie pomieszczenia piwnicznego do pełnienia roli chłodni, służącej do przechowywania artykułów mięsnych i wędliniarskich (wyrok WSA w Łodzi z 19 czerwca 2009 r. (II SA/Łd 242/09),

  • podjęcie nowego rodzaju produkcji po długiej przerwie, nawet jeśli nastąpiło w tej samej, ale tylko zmodernizowanej (dostosowanej) instalacji (wyrok NSA w Warszawie z 30 grudnia 2008 r. II OSK 1718/07),

  • podjęcie w budynku hotelowo - gastronomicznym działalności polegającej na organizowaniu imprez muzyczno – tanecznych i wesel, ponieważ w sposób oczywisty wiąże się to ze zmianą warunków w zakresie emisji hałasu i drgań oraz układu obciążeń (bezsprzecznie zmienia warunki higieniczno-sanitarne i ochrony środowiska) (wyrok NSA w Warszawie z 15 marca 2012 r. II OSK 2459/10).

Z kolei przykładem sytuacji, w której nie dochodzi do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego jest np.: prowadzenie drobnego handlu (sprzedaż kwiatów i pamiątek) w lokalu domu jednorodzinnego ze zgłoszoną wyłącznie funkcją mieszkalną, o ile zakres tej działalności nie wymaga przebudowy: W ocenie Sądu nie znajdują oparcia w zgromadzonym materialne dowodowym zarzuty Skarżących, jakoby rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w postaci sprzedaży upominków i kwiatów miało jakikolwiek wpływ na warunki przeciwpożarowe panujące w przedmiotowym budynku, lub też zagrażało życiu i bezpieczeństwu osób w nim zamieszkujących. Magazynowanie sprzedawanych towarów z pewnością stwarza mniejsze zagrożenie pożarowe niż użytkowanie sprzętów elektrycznych w typowym budynku mieszkalnym, takich jak telewizor, kuchenka mikrofalowa czy też żelazko. Również zwiększenie ruchu klientów w okolicy przedmiotowego obiektu budowlanego nie może stanowić podstawy do przyjęcia, iż w nastąpiła zmiana sposobu jego użytkowania w całości lub części. (wyrok WSA w Białymstoku z 31 marca 2007 r. (II SA/Bk 196/07).

W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że istotna będzie tylko taka zmiana, która modyfikuje wymagania względem obiektu, a co za tym idzie wpływa na możliwości dalszego, zmienionego sposobu jego użytkowania. Może to być zmiana, która na przykład:

  • wymusza potrzebę zmiany funkcji pomieszczeń (dostosowania) stosownie do wymagań przepisów przeciwpożarowych,

  • wymaga stworzenia określonych przepisami prawa pracy warunków dla nowych miejsc pracy,

  • wymaga dostosowania instalacji i dostaw mediów technicznych do potrzeb zmienionej funkcji obiektu,

  • wpływa na wielkość lub układu obciążeń konstrukcji obiektu (nowa funkcja obiektu lub jego części wywołuje inne, niż dotychczasowe obciążenia na konstrukcje obiektu).

Drobna, nieuciążliwa działalność prowadzona w niewielkim zakresie np. biurowa może zatem nie wymagać wprowadzenia zmian powyższego rodzaju i nie stanowić zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Z przepisami prawa budowlanego w zakresie zmiany sposobu użytkowania danej nieruchomości zdają się współgrać zasady metodyczne KŚT: "O zaliczeniu budynku (lub lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych". 

 

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym a prawa wspólnoty mieszkaniowej

Według Sądu Najwyższego "wspólnota mieszkaniowa jest pomyślana tak, by zarząd nieruchomością wspólną był uregulowany bardziej szczegółowo, niż czynią to przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma ona jednak żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli. Tę sferę normują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego: art. 140, art. 222 § 2 oraz art. 144 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), które dotyczą stosunków między właścicielami." Zdaniem Sądu Najwyższego "regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może więc narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków, niż te wynikające z Kodeksu cywilnego" (Wyrok SN z 03 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 601/08).

Zgodnie z przywołanym w orzeczeniu art. 140 kc „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Wspólnota mieszkaniowa nie jest zatem uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, a wymaganie jej zgody na prowadzenie działalności gospodarczej jest sprzeczne z art. 140 kc określającym istotę prawa własności. Podkreślenia jednak wymaga, że dotyczy to wyłącznie nieingerowania w wykonywanie samego prawa własności, zatem jeśli przy wykonywaniu np. prac adaptacyjnych lokalu na potrzeby działalności gospodarczej dochodzi do ingerencji w części wspólne nieruchomości, wymagana będzie uchwała wspólnoty.

Nie oznacza to także możliwości rozporządzania nieruchomością w sposób całkowicie dowolny z pominięciem uzasadnionych, prawnie chronionych interesów naszych sąsiadów. Należy bowiem mieć na uwadze także inne przepisy prawa, takie jak :

  • art. 144 kc: "Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych."

  • art. 222 § 2 kc: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

  • art. 5 ust.2 prawa budowlanego: "Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska."

  • art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali „Jeżeli właściciel lokalu (...) wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji”.

Zasadniczo nie ma jednoznacznej podstawy prawnej, która wprost nakładałaby obowiązek informowania wspólnoty mieszkaniowej o zamiarze prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, tym niemniej w oparciu o art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali wspólnota ma prawo określać zasady odpłatności za korzystanie z części wspólnych nieruchomości na odmiennych zasadach dla lokali użytkowanych na cele mieszkaniowe, niż na cele niemieszkalne, w związku z czym taki obowiązek może powstać.

 

Przepisy szczególne dotyczące różnych rodzajów działalności

Planując prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym należy mieć na uwadze przepisy szczególne dotyczące wymagań higieniczno-sanitarnych czy lokalowych dla specyficznych rodzajów działalności, takich jak:

 

Skutki podatkowe prowadzenia działalności w lokalu mieszkalnym

Prowadzenie działalności w lokalu mieszkalnym może być atrakcyjnym narzędziem optymalizacji podatkowej, o czym pisaliśmy tu.

Warto jednak mieć na uwadze fakt, że w wielu przypadkach ocena, czy na potrzeby ustaw o podatkach dochodowych dany lokal może być uznany za nieruchomość mieszkalną czy niemieszkalną, bywa trudna. Mimo bowiem - często postulowanej w orzecznictwie i piśmiennictwie - autonomii prawa podatkowego, nie da się całkowicie pominąć innych gałęzi prawa przy ocenie skutków podatkowych danego zdarzenia. Dodatkowo poziom komplikacji podnosi różna ocena nielegalnych (niezgodnych z prawem) działań podatników. Dla przykładu: wystarczy, że podatnik odmiennie niż właściwy organ/sąd oceni skutki zmiany przeznaczenia lokalu jako niewymagającej zgłoszenia, w zwiazku z czym także dla celów podatkowych potraktuje go jak lokal mieszkalny, aby pod znakiem zapytania postawić zarówno wybór metody, jak i stawki amortyzacyjnej nieruchomości. 

 

Autor: Małgorzata Tyska